この不動産に対し、親はどのような想いをもっていますか？
・先祖より承継した財産だから簡単に手放したくない
・妻と苦労して建築した物件だから簡単に手放したくない
などの、ルーツをきちんと確認してあげることが大事です。

一方で、次世代の3名様が抱く、この不動産に対する感情も、親に伝えましょう。
その際、この不動産の特徴を、数字で表現できると良いと思います。

・現在のキャッシュフロー
・入居率が落ちたときのキャッシュフロー
・大規模改修計画と、今後の収支の変動
これらを見ながら、不動産の出口戦略を考えます。

①一族で所有し続け、しかるべきときに建て替える
②限界まで所有し、建物解体のうえ、更地で売却する
③入居率がよい今のうちに売却する

①は、建て替えに付随するローンの問題
②は、建物解体費用やテナント退去にかかる立退料等の問題
がありますので、不動産稼業を営んでいるオーナー家族として、どのような経営がいいのか、という議論をすることができればよいと思います。

回答No.1    2022.03.27 18:29

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お子様がどなたも、その不動産の相続を希望されない、との
ことですので、お父様が生前のうちに売却をされる、
ということを前提にお話いたします。

不動産は、所有者であるお父様の売却の意思表示がないと
売却できません。
お父様も売却に賛同されて、今すぐ売却するのであれば対策は
不要ですが、
売却の時期を模索しているうちにお父様の判断能力が
低下してしまうと、
生前に売却できなくなってしまいます。
そのリスクを避けるためには、
お父様がお元気なうちに、お子様と民事信託の契約をして、
お子様に「不動産を売却できる権限」を任せておく必要があります。

また、民事信託を行えば、売却だけではなく、売却までの間の
不動産管理もお子様が担えます。

築５０年以上、とのことですから、
もし、マンションの一部が倒壊し通行人に怪我を負わせることになれば、
損害賠償を請求される可能性があります。
売却が先になる場合には、適切な時期に修繕等の対応を検討する必要も
あるでしょう。
また、マンションの賃料収入の管理も必要です。
売却予定なので大規模修繕は行わないとしても、
売却までの間、少しでも高い賃料で賃貸するために
多少のリフォームも必要かもしれません。

民事信託を行えば、これらの経営判断をお子様のほうで適切に行えるので、
売却までの期間も有効活用できるでしょう。

なお、万が一、生前に売却ができなかった場合に備えて、
遺言も作成いただいておけば、さらに安心です。
（相続後に売却してお金でわける、と決めておいていただければ、
相続後の手続きがスムーズに行えます。）

回答No.2    2022.03.04 12:42

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